华南城：“最坏的时间过去了”？

华南城：“最坏的时间过去了”？

  “我们和房地产行业不同。”潮汕商人郑松兴、郑大报兄弟掌控的港股公司华南城，以“大型综合物流及商品交易中心运营商”为自身定位，欲与传统房地产划清界限。然而，华南城“身体却很诚实”。

  近日，华南城发布截至2019年3月31日的2018/19全年业绩公告。年报披露，报告期内，华南城实现合约销售达146.8亿港元，较去年同期增长22%，未达此前定下的160亿港元年度销售目标，仅完成91.73%。

  2016/17财年、2017/18财年以及2018/19财年，华南城的物业销售收入在营收中的占比为73.9%、76.9%、72.7%。这意味着，华南城租赁物业、物业管理、仓储与物流服务、奥特莱斯运营以及电子商贸等五大核心业务对营收的贡献不足三成。

  销售目标未完成

  2018/19财政年度的综合全年业绩距离160亿港元的销售目标还差约14亿港元。归属于母公司的净利润为32.5亿港元，同比大幅下降27.9%。针对净利润大跌的原因，华南城方面表示，主要由于投资物业公允价值收益减少所致。

  年报显示，报告期内，集团总收入增加9.2%至102.7亿港元，主要原因是本年度透过融资租赁出售深圳项目物业增加及整体持续性收入增加所致，其中，持续性收入增长2.95亿港元至23.1亿港元，以物业管理及仓储与物流板块增长较明显，分别增长53.2%与32.7%。

  为此，业绩发布会上，华南城将160亿港元销售目标任务推移到了2019/2020财年，涨幅目标为8.3%。

  首席财务总监许进业表示，对于160亿港元的销售目标很有信心。销售主要包括批发市场、住宅和商办物业3种，商办和公寓今年可以超过100亿港元，而住宅更注重稳步发展，今年可以有150亿港元货值。

  “最坏的时间过去了。”集团副主席冯星航感慨，“去年由于去杠杆的原因，国内没做到（融资），在偿还1月份30亿元的时候是最艰难的，接下来还是以国内银行为主，利率也会相对低，美元票据只是为了买个保险。”

  值得注意的是，华南城的业绩盖上“未完成”戳印的同时，其负债持续攀升。债务方面，截至2019年3月31日，华南城总计息债务为343亿港元，较2018年3月31日减少46亿港元。年内到期债务为152.9亿港元，其现金储备仅93.6亿港元，其中不受限制现金及x现金等价物约为59.3亿港元，相较2018年3月31日减少约22.7亿港元，离覆盖短债有近94亿港元的差距。

  融资成本高企也为华南城再添“新愁”。数据显示，2018/19财年中期，公司的融资成本为3.02亿港元，较之2017/18财年中期的1.18亿港元增长155.93%。

  迫于偿债压力以及国内融资环境的收紧，华南城连续高息发债。

  6月12日，华南城增加发行了一笔于2021年到期、金额为6000万美元的优先票据，利率为11.875%。这是自今年3月以来华南城以同样到期时间和利率发行的第二笔优先票据，其中，第一笔的金额为2亿美元。经梳理发现，截至目前华南城已经发布了四笔融资利率超过10%的优先票据，对比此前5%-7%的比例攀升不少。

  此外，管理层表示，如果必要的话，可以随时将出租性物业转手出售。若按照250亿港元货值计算的话，公司目标去化率大概在64%左右。

  华南城也表示：“160亿港元只是一个很基本的目标，公司很有信心可以做到。”

  主业贡献乏力，卖房维生？

  华南城的主业是综合商贸物流，深圳华南城是华南城的第一个项目。

  公开资料显示，郑松兴、郑大报兄弟仅用380天就打造出了深圳华南城，创下了 “华南城速度”。

  商业模式上，华南城以物流+商业+商务办公+住宅的模式在全国多个城市成功复制，并快速扩张，迄今开发建设并运营着深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆八大城市的多个项目，以“十年八城”跑马圈地的历史写下一段传奇。

  但这一模式一直备受质疑。2012年，华南城在南宁、南昌、西安、郑州等地的四个项目涉嫌多项土地违规行为，包括仓储用地实施商业开发、甚至建设商用住宅，土地尚未出让、工地已开工多时等，这场“土地危机”致华南城股票一度停牌。

  华南城的“理想”主业——综合商贸物流与靠卖楼支撑现实业绩的矛盾已存在多年。数据营收数据板上钉钉，显示出华南城丝毫没有改变其营收方面对物业销售的倚重。

  年报显示，2018/19财年公司收入102.74亿港元，同比增长9.2%。其中，持续性收入23.15亿港元，仅占总收入的22.53%。而过去五年华南城持续性收入占总收入的比例依次为11.3%、23.15%、20.36%、21.48%、22.53%。由此可看出，华南城持续性收入和销售收入的比例保持在2:8左右，物业销售仍是维系华南城生存的主要收入来源。

  冯星航提到：“未来，持续性收入的上涨速度将会加快，而销售收入会相对平稳，不追求合约销售，希望持续性收入可以每年增加20%-30%，随着公司运营能力的提升，是可以实现的。”华南城短期内仍将利用住宅销售覆盖前期支出。

  项目无证销售被住建局约谈

  近日，据《长江商报》报道，华南城1668新时代广场近期被曝收诚意金无证售房，对此，西安市住房和城乡建设局要求停止收取“暂收款”行为，同时对开发商负责人约谈。

  据西安市住房和城乡建设局房屋管理执法监察队相关负责人介绍，经核实，华南城1668新时代广场项目A4#楼活动中存在收取“暂收款”行为，该局现场要求公司立即整改，停止收取“暂收款”行为，被收“暂收款”的客户如有退房退款需求，须无条件办理。

  同时要求该公司做出承诺，在楼幢未取得预售许可前不得排号、预定，严禁采取排号、定房、内部购买、发放会员卡等各种方式收取预订款性质的费用；不得对未取得预售许可的楼幢进行预售广告等宣传活动。

  感慨“最坏的时间过去了”的冯星航似乎信心满满，未来华南城将如何力挽狂澜，走向“最好的时间”，业绩会上高层们并未给出具体答案。

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文章来源:中国建设报中国房地产