融创孙宏斌：2019年拿地风险非常大

融创孙宏斌：2019年拿地风险非常大

来源：搜狐

3月29日上午，融创中国举办了2018业绩发布会。

据新浪财经报道，融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在业绩发布会上表示，对今年房地产市场不能太乐观，因为2018年上半年还可以，下半年变冷。政策有放松迹象，但政府调控政策大幅放松可能性不大，稳房价是政府的核心诉求。2019年要小心一些，政策放松不会像大家想的那样有力度，今年销售目标5500亿。

孙宏斌表示，2019年拿地风险特别大。地便宜，钱也便宜的时间窗口已过。今年有可能会出现一段时间是钱便宜、地贵，再往下将会是地贵钱也贵，因此对土地市场比较悲观。

“拿地这块，其实去年年底到今年年初，我们拿了一些地还是挺好的，主要在一二线城市。现在很多城市的土地市场比较热，地价比较高，所以我们今年会比较小心。今年(市场)售价大幅提高的可能性是比较小，所以我们拿地是比较谨慎的。”

据微信公众号“三鱼投资说”分享了发布会现场第一手速记，老孙一如既往，直言不讳，信息量巨大，下面一起来看看吧。

1、融创一直以来对土地投资周期把握好，2019年投资策略和周期怎么看？房地产主业往后怎么提升盈利能力和利润率，具体方法？

报告里提到关于整个过去的特别是从17年下半年到18年在投资上还是控制得控制比较好，地价确实比较高，确实17-18年大部分时间，其实没法投什么是最主要的。

18年下半年特别是销售市场在往下，土地市场也回归了一些，其实到了四季度一直到今年一季度，出现了一些可以买的机会，这是整个情况。

19年全年来说，整个外部环境来说，区域有不一样，有些可能有机会，有些地价涨了挺快，区域分化比较明显，会不太一样，第二就是中国政策过程中可能也会有变化，所以说对于19年整个来说，其实我们在投资这块还是比较谨慎的。

刚才高提到了，我们整个布局和土地储备还是主动和从容充分的，达到我们标准的可能不管公开市场还是收并购都会获取一些，太纠结的就放了。整体18年还是比较从容的状态吧。

房地产开发这块确实大家也看到了核心净利润率应该是到了接近13%，在行业内中上的水平，这个13-14%左右的净利率，比较反映我们现在整个土地储备和销售经营的实际情况，往后经营层面利润率还是会比较稳定的，从产品到成本控制还是比较领先，现有土地储备的利润率水平已经确定了。

当然也会受到价格的影响，不会太大，主要还是对于未来的利润率把我们后面拿地买对了，是影响未来盈利情况最重要的部分，但对投资者来说，大家也比较了解和放心我们了，这块没有什么特别的担心的。

2、融创的基本面，是三年6000还是8000亿？融创服务，文化和文旅三块业务将是怎样规模？整体销售布局华南比较晚，薄弱点，如何在这块扩张市场份额？

第一我们未来很长段时间还是地产主业，核心业务还会保持非常稳健的增长。

因为有个非常好的基础了，但是没有把未来增长率作为一个非常重要的指标，因为确实还是对于更重要把我们整个投资标准把握好，把原来优势延续，另外确实这个阶段，现金流管控和整体管控综合把握吧，未来主业依然会有非常好增长，是我们最核心主要部分。

服务其实不是我们的新业务，是一开始就有的，但是服务集团的优势越来越明显了，这个价值马上会得到体现的。

关于文旅和文化，文旅也是类地产业务，是非常有优势的，布局和规模在文旅行业内是领先的，文旅和文化会聚焦现在业务做好，高也提到了18年在管理上有调整已经进入了好的状态。

不管文旅还是文化，从集团来说我们不止看眼前，3年5年10年后会有持续价值，现在聚焦把这两块做出竞争力来，文旅城1年半销售已经达到了1200亿，现金流是非常好，管理上我们也捋顺了，管理团队也是很强的，从设计建设到运营，团队有能力业内领先。

同时对我们文旅城业态在做优化调整，让他更具竞争力，未来三年一定会有非常好的发展的，文化也一样。我想这里面整体来说仍然是围绕着地产核心主业，会保持非常好的增长，把文旅文化现在基础上做出竞争力。

3、现在比较靠前的开发商都忧虑多对地产的行业很焦虑？

我们从来没有对行业焦虑过。

因为其实在几年前当时在投资乐视时候核心逻辑是投消费升级对吧，逻辑还是对的，当时说文旅医疗养老等，不管哪个都是十万亿量级的大行业逻辑没变。

其实我们一直看好主业，你说房地产多少年我觉得还早着呢。

第一房价还在涨对吧，不管政府控制，第二需求摆在那，这些15万亿量级估计会保持一段时间，今年的销售大幅下降可能性也没有，基本还在量级上。

而且我们自己现在定位，占了很大便宜，这几年高端精品，产品品质服务别人已经很难学的，因为要很多年就能见效，谁现在要开始做到我们现在水平估计，我要退休了。

这么多年我们积累坚持，怎么限价都不降价，其实我们吃亏的限价还做好产品，高端改善产品后面市场还会特别大的。

你问你身边人，身边10个人里肯定有5个想换房的，因为好房子少，这个行业我们坚决看好的，包括城市化率才那么低对吧，北上广深还早，对标纽约伦敦香港的。

因为都是外地人买，什么欧洲人俄罗斯人巴西人巴拉巴拉都去了，伦敦房子都是中东人去了，香港房子大陆人买了很多，中国这个北京上海又很多外地人，这种空间，很多公司抓不住的，大城市盖房子，很多人设计都学不会的。

文旅服务集团来说，我们会在5-10年后做出来的，现在看业绩不用看这个，不赚钱。但5-10年后百亿利润的，这个资产价值可以值5000亿的，2%就500亿了，我们要重置成本要翻一番的。

这个我们看更远的，文化旅游和文化娱乐都是十万亿量级的，有人说文化娱乐是ATW，什么百度阿狸腾讯万达，这是现在就有我了，阿狸腾讯文化娱乐视频是核心，又很难挣钱。

所以文化娱乐是巨大行业为什么他们投那么多钱。文旅文娱都是十万亿的，我们做5-10年以后，他就是迪士尼了对吧。

为什么我们从来不提因为太难做了，IP文化也好需要很多年积淀。这是第一个难的事情，第二是落地需要很多钱投资量很大。

为什么中国迪士尼环球，永远挣不老钱，这个很难做的。

另外我想强调文旅文娱基本大钱都投完了，我们之前投400多亿，又投了500多亿基本都收回来了，投完了，后面就不需要大投入了，除非做新项目100亿投个过两年会回来了，不管是什么都投完了，乐视都计提完了，后面只能多不能少。我们有200亿亏损提了，说不定回来100亿200亿300亿还是10亿都挺好的。

今后五年地产还是我们核心业务，靠这个赚钱空间挺大的，销售额都能看到的，利润快速增长，现在结算1200亿对吧，结算4000-5000亿量的，利润一定会涨。地产+可以加各种，而互联网就是加不上地产对吧。

所以我们是消费升级东西。其他我们就弄不太懂，高科技我们不投。

4、地产销售和杠杆平衡？大的投资，杠杆能到什么水平？

这个是没有答案的，你就是想听我瞎说了。

刚才孟德说我们投资做了特别好，15、16阶段抓了特别好，17年很多时候基本就停止拿地了，去年10月到现在拿了4800亿货值地，1月到现在拿了3700亿货值的地。

这个东西还是挺牛的，时间窗口非常短，一二线土地窗口特别短，三四线长但地有的是。一二线很多窗口都两周，很多城市我们买了就开始涨了。

天津很长时间没人报名，我们拿了以后，这两块地拿完就又火起来了。所以时间窗口抓是非常难的问题。

19年拿地还有机会吗，我觉得现在开始风险又特别大了。16年地和钱便宜，特别短的时间窗口。

现在钱相对便宜点开始，现在地贵了钱便宜了，便宜钱拿一堆要命了。钱贵的时候拿着贵钱拿便宜地，这个其实风险不大的。

现在基本是钱便宜地贵，再过两个年又得控制了钱和地都贵。政府还在看投放会控制，我们对今年市场非常悲观的，很多人看我们拿地觉得我们乐观，其实我们特别悲观，19年房价不能涨这是政治底线，是不会放开的。

政府报告没讲，为什么我觉得没什么好讲的，说涨也不是说不涨也不是。其他和原来完全一样，行业基本面没有变，为什么一城一侧，是为了不要跌，不是为了涨。

有些城市可能放你5-10%，有些是让你对冲下。我觉得看今年市场特别重要一点，一定不能乐观指望房价大涨，这样想肯定吃亏。

拿地什么标准，限价情况下我们利润很满意，现在放开后可以涨，房价降可以跑量，我们有这个原则，从现在开始我们自己拿地基本会停止状态，有合适拿不合适算了，前面很漂亮了。

拿地有三种，一种是做标杆的，得有标杆的地，比如泛海北京上海的，我们本来想都叫中国壹号院，工商局不让，结果就外滩一号院，这种标杆的地。

第二种是周转快的。第三种是粮仓可以卖8-10年的。

三类项目标准不一样，标杆性允许地价贵点，利润率10%，快周转利润率15%，粮仓型的可能3-5%这两年，但每年会涨可能过两年15%了。

长远来说行业我们看好，集中度在提升，再往前走几年基本上这种局面就会比较稳定了，但我觉得还会销售到了8000之类的，利润上升空间还是挺大的，这个行业我们还是看好的是我们唯一主业。

其他两个板块是5-10年后准备的，负债率不用担心，我们基本什么状况呢，负债我们希望现在状况，但销售大幅增加，现金多，负债率一定下降。

其实到了恒大碧桂园万科程度想借钱也难了，每个银行对客户都有限度，有的银行特别积极，但很多最多大客户就是50亿，大银行300-500亿，银行有规定，负债总量所以上不去。去年大多是现金流买地。

偶尔有什么机会的话这几年一直坚持，没有拿地指标有机会坚决弄没机会就等着。如果有大宗的拿肯定会突破的，因为看负债率本来就是错的。你是股东对吧，借钱多有什么不好，关键在什么资产上流动性好不好，如果都好拿你们肯定占便宜。

净负债率为什么你们知道都错的，但还用，你们都没办法，因为现金流太难看。销售额/负债大于1的话肯定没问题，销债比看这个指标。

但现在要求这个就只能弄这个，也是你要那人钱就得弄这个。到了一定程度银行想贷给我也肯定满了。负债率我们肯定稳步下降了，但每个都控制资金效率低，我一直觉得负债率是很荒唐的事情，但高说必须弄，所以我说弄就弄吧。

5、我是深圳投资者，第一个问题是融创大湾区的目标和策略？第二个问题，市场集中度能否展望下，比如套普十，套普五十，能达到多少？第三个问题，金融形势不知道怎样，现金回款周期影响。去化率情况？

我们自己知道，基本上和各个同行呢，大湾区我们差点，其他都比别人强。

每个都比人强人家怎么活。一个是其他地方会做更强，第二大湾区我们有四十个项目有2000人了在短短三年内有这么个团队，珠三角9个城市都进了，现在进了10几个城市了，广州我们也有文旅城有旧改，这块我们慢慢会发力的。

看我们在30多个城市内都是前10，20多个城市前5，看上去不是什么事其实很难，因为我们每个进去都很短。湾区我们才进去3年时间已经有2000亿货值，我也是挺满意的。

所以我也和他们说公司就靠你们了。我们有信心，大湾区竞争激烈，什么恒大碧桂园华润中海万科都在里面，我们有信心他们不出来没关系，他们一出来就费劲了。

将来会怎样，TOP50，100，我最早时候TOP10要40%，TOP100要80%，现在如果我说10要50%，TOP100要80-90%。

什么依据呢我就瞎说的，因为上次我也是瞎说的但慢慢变成现实了，比如汽车前5就有70-80%了。汽车都说不通语言，房地产都说中国话吧。

50%什么概念呢？还是挺难的，7、8000亿，还是40%吧。

到了这个量级，汽车行业都是一万亿以上的，中国可能TOP3-4名都在一万亿以上。最主要是发展质量和利润，我们开董事会时候是从容，是心情最好时候，没有什么难事，钱多地好房子卖挺好的，所以后面，其实卖6000还是5000还是7000。

最重要是很从容对吧大家都放心，短期中期长期都有准备就可以了对吧。这行业一直在变，谁也说不好是什么样。

回款率，去年下半年到现在整个按揭量和速度比17年还是有比较大的改变的，按揭从银行金融机构来说特别对有品牌的客户都还是挺好的。

这块我们回款周期2-3个月左右，这个去化率我看供货按年大概70%左右没问题。

6、一二线对销售有利好吗？18年融创管理和费用控制？配不配股？

价格变化，老孙提到了，今年对销售价格没有太多预期的，我们在经营预测安排中还是按照限价考虑售价的。

并没有太多原因，在有些地方价格可能会好些，整体来说老孙之前也提到了，房价是政府关心的首要问题。

当然有的地方好也会有影响，但对这个没有做预期哪里会涨多少，我们过去两年限价时候也没有哪个项目等着限价卖的，整体项目土地成本还是不错的，让我们销售这个周转比较好的状态。

融资成本这块，两块一是大环境关系，二是企业发展阶段有关系。

但是从融创这两年看下来，成本在持续下降的，未来1-3年一定还会往下走的，主要是因为企业的规模，评级机构评级也在逐步提升。

我想这是正常的，也是趋势，刚才老孙也提到了负债率，为什么我们会往下走，主要是增长率下来了，前5年符合增长率在70-80%。

现在不可能按照这个速度，所以整个增长率往下的，20-30%已经很好的，那么这个量级下负债率肯定会下来，这是企业不同阶段必然出现的结果。再加上融创土地储备质量包括流动性非常高，到下一个阶段负债率2-3年是非常确定的事，所以融资成本下降也是确定的事。

高：配股无论是企业发展情况还是什么没有考虑。

7、请问现在到底是谁在拿地？对三四线怎么看？

好多人。

为什么会抢地情况，开发商和散户没区别。

17年我说最多现在拿地没有任何逻辑啊，现在有的城市也是太热了，这个我觉得人呢经常干没逻辑的事才是人。

总之开发商和散户比起来，散户比开发商聪明，因为散户是自己在动脑筋的，开发商老板有一堆手脚，听的都是下面错误信息有时候就不对了。利润算出来负肯定不对的，有些说不定有承诺你就查下哪些就知道了。

为了规模三四线肯定也要去，要看哪些三四线，比如苏州青岛宁波你觉得算不算三四线，佛山东莞惠州比很多二线都好，肯定要去的，每个三线城市不一样。

菏泽供求不好，但临沂枣庄什么很多城市都不错的，但菏泽坚决不去因为供求关系最不好了，有些开发商给我们地和钱去做也不做。所以三四线肯定要去的，

但差别很大，需要选择。

第二，三四线肯定风险比一二线大，因为一二线价格是控制着的。

三四线为什么风险大呢？两个原因，一是三四线房价在过去几年比一二线多的，有的已经翻倍了，房价已经更高了，因为一二线控制好。

第二量大，供应土地多，用屁股想都是风险大。

房价一下子涨上来了，地多，风险肯定大。我们会去廊坊东莞佛山，会去那些，枣庄济宁，浙江广东大部分我们都会去，这个规模三四线必须去。

棚改？棚改什么意思啊。突然讲到棚改的事，有这个政策有些地方并不多啊，政府会怎样，有这个政策我们就抓住啊，比如政策西安太原我们就做挺好的，广州我们也再谈，包括上海的365现在也有些机会我们都会去看的。

8、对房地产税怎么看？

第一我觉得没那么快出来，第二出来也没事，他影响的是人的心理。

你挣到的钱干嘛存银行还是干嘛，不就是要换好房子，所以房地产税不会影响。

纽约长岛房地产税那么高但房子也不难卖，上海重庆也不受影响。所以最大的影响还是心里的，买股票的人心里的，买房人心里也不影响的。

短期内出不来，逻辑一直没有太清楚。

我一直当然因为有人说地是国家的，我一直说美国房产税地税是个什么呢是大物业费，以县为单位说的，因为盖警察医院学校都是县里的，地税高，你可以骂警察。

我觉得最主要是逻辑吧，房地产税收完如果给国家，人头税我觉得就不该收。如果你说，就收有钱人的钱给穷人盖房子拿也算个逻辑就对了。

你一定要有逻辑我现在看不到这个逻辑立法怎么通过。当然我们立法也不是主要靠逻辑的。所以短期内不太会出。

现在大家都在想，房地产税调整房价肯定没用，我们都是卖高端房子的，用来住的，投资买股票去对吧。有钱人要把房子换了好点，纽约再牛逼的人和公司办公桌小但回家房子有五六百平，因为办公室老板算性价比的我住房子不算。

当然没性价比也能卖出去因为下个人也不算性价比，这就是逻辑对吧。所以肯定不影响买。所以下次听到消息不要害怕，卖掉了还要买回来的。

9、融创未来有没有分拆计划？

暂时没有，未来非常有价值，所以现在重点把这些业务做好有竞争力是核心人物。

重要通知：地方政府、房地产开发商、建筑工程单位、策划规划单位、投资公司、转型企业负责人重点关注！！！

会议时间：2019年4月19日—21日【为期3天，含实地项目考察】

会议地点：浙江—杭州

报名电话：缪经理：13910171249

参会对象：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划策划机构、投融资企业及养生养老机构董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）

主办单位：北京壹方城智汇科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

峰会特色：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

议程安排

19日上午：

第一版块：乡村振兴战略下、田园综合体与休闲度假小镇发展趋势及顶层设计解读

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、中国小城镇及城市化研究专家；

田英莹：伦敦设计中心董事；

朱 冰：都市意匠城镇规划设计（北京）中心创始人

19日下午：

第二版块：田园综合体/休闲度假小镇顶层设计及创新实践解读

宋 涛：田园度假事业部总经理兼无锡东方文旅投资有限公司总经理；

淳光华：四川省战旗乡村振兴研究院副院长、原多利（成都）农业公司总经理

陈延年：壹方城文化产业研究院院长 、汗马研习社创新导师 、壹方城特色小镇产业联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问

19日晚上：

第三版块：欢迎晚宴+康养·文旅特色小镇创新IP资源链接会

20日上午：

第四版块：田园综合体/休闲度假小镇内容&IP构建分享

宰建伟 ：甘肃省旅游智库专家、中国乡村振兴袁家村课题组负责人

郭扬谊 ：星野集团中国区代表

柳 俊：中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、现任旗鉴旅业常务副总；

20日下午：

第五版块：农康旅休闲度假小镇产业培育与运营操盘分享

邓 勇： 壹方城文化产业研究院首席康养顾问

田海成： 阿那亚品牌负责人

白佩玉：台湾永龄农场执行长

薛 青 ： 奥伦达部落大健康事业部执行总裁

第六版块：田园综合体/休闲度假小镇超级创新IP实践及圆桌对话

（嘉宾：柳 俊 、白佩玉、郭 强、邓 勇、田海成）

贵宾席专享

1：包含3个贵宾席午宴 1个晚宴

2：标杆项目实地考察研讨

①、莫干山-法国山居、芝麻谷、青垆；

②、蓝城小镇——桃李春风；

（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）

3：贵宾席增设小班辅导：农旅田园综合体及小镇土地政策及拿地策略

（柳 俊： 中国旅游策划研究中心高级研究员、现任旗舰旅业常务副总 ）

4：田园综合体/休闲度假小镇创新项目路演、专家点评及问诊 【需提前提报审核】

如何报名

【2019中国康养·】文旅产业发展峰会暨第二届康养特色小镇项目实操高端总裁峰会（点击查看）