梦想加王晓鲁：通过智能创造上帝视角，实现所有空间串联的智能化管理

2017年12月14日，亿欧2017创新者年会之新分享·企业社会责任论坛在北京中国大饭店成功举行，论坛主要围绕“分享经济”展开。在这个“无共享、不经济”的时代，十九大闭幕以后，“精准扶贫”成了企业长期发展的重要原则，“2017新分享·企业社会责任论坛”以构建企业的社会责任为核心主题深入讨论，致力于为“新分享经济”的明天打下一个良好的基础。

本次论坛邀请嘉宾有女神派创始人兼CEO徐百姿、小电科技创始人唐永波、梦想加创始人王晓鲁、UU跑腿创始人兼CEO乔松涛、愉悦资本创始合伙人李潇、创投圈创始人李晓宁、执慧旅游创始人刘照慧、德同资本高级合伙人陆宏宇、迭代资本创始合伙人周响东、小猪联合创始人兼COO王连涛、觅跑CEO毕振等。

梦想加创始人王晓鲁做了《联合办公的未来：智能驱动共享，创新激活价值》主题演讲。王晓鲁演讲的核心观点有：

1、传统房地产领域的思考以空间为出发点，怎么运营好空间。梦想加从人的角度出发，也就是从企业、从使用者、从他们的需求高度出发，想想他们有什么需求。

2、现在人们的办公需求归列为三类：重度办公需求、中度办公需求、轻度办公需求。

3、智能是解决痛点的核心，通过OaaS的办公体系，实现所有空间串联起来的智能化的管理。

【王晓鲁现场演讲实录】

大家下午好，我是梦想加创始人王晓鲁。演讲的一开始我们有两点需要澄清的是：

我们是2015年创业的公司，从2015年的时候做这个事情，我们最早的一批用户也都是这些创业的公司，但是我想说的是我们想服务的群体是有办公需求的群体，不一定是创业者或者说不一定是创业的公司，这也是我们今天演讲想跟大家澄清的一点。我们做的是联合办公空间，现在在北京以及成都累计了20个办公空间，分布在不同的地方，也有非常多的用户。

另外，我们跟充电宝、汽车、自行车不一样的地方在于很多人开始的时候以为共享办公，是不是说这个办公室不是你的，今天你来办公，明天他来办公，就像骑自行车一样？其实不是的，办公室还是你自己的办公室，共享是办公的资源、办公的服务、办公的设施，这是共享的。

除了中小企业、创业公司以及非常优秀的团队，包括很多自由职业者以外，很多大公司都是我们这边的用户，包括像中粮这样的国企他们也在我们办公室里面办公，今天参加的是跟共享经济相关的论坛，共享经济里面的滴滴打车、运满满包括Airbnb这样的公司他们都是选择梦想加，作为他们一部分团队的办公需求解决方案，都在梦想加里面办公。

我们三个创始人最开始都不是从传统房地产领域里面切入这个事情，传统的房地产领域更多的思考还是以空间为出发点，怎么样打造一个更好的空间，怎么利用这个空间，怎么运营好空间。我的思考点稍微有一点不一样，我们是从人的角度出发，也就是从企业、从使用者、从他们的需求高度来出发，想想他们有什么样的痛点，他们有什么样的需求。

办公这件事情特别的麻烦，这也是我亲身的经历。

一、今天我也问在座所有人一个小问题，你们过去一年或者过去两年之内，有没有过换办公室的经历？你自己可以回想一下，再回想整个过程，尤其是亲身参与这个过程的一些人，从找办公室到装修、买东西、配置到后来管理一个办公室，更不要提跟物业、消防复杂的部门打交道的经历，其实是非常非常麻烦的。我见过最夸张的一个例子，最开始在我们雍和宫办公空间有一个公司办公，他们在一年半的时间，人员从几十个人增长150个人，几乎每三个月换办公室，损失大量时间、精力资源以及成本。

二、是办公这件事情特别的浪费。为什么这么说？大家可以想一下，过去的一周或者过去的两周时间内，在座的每一个人有多少的时间是在自己的办公室里面度过的？我相信大多数人都有一个自己的办公室，最差也有固定的工位，但是你想一下过去两周、一个月或者很长时间，有多长时间在你的办公位以及办公室里面度过。我跟很多公司交流以及合作的时候，开始的时候也很自豪地跟我说，我们的办公室都是空的，所有业务人员都出去跑业务了，我们现在公司做的特别好。

在我眼里我认为这是一个极大的浪费。我们公司每周一和周五开会，每周一和周五会议室特别紧张，根本找不到会议室，但是周二、周三、周四的时候会议室没人用，都是空着的。另外，平时开一个部门的小会，有十个人的时候很方便使用，但是开全公司一百多人的大会，你发现好像还是不太行，我需要单独租一个地方或者单独找一个地方开这样的会议，其实特别浪费。

三、办公这件事情特别的落后。为什么这么说？今天咱们是在中国大饭店的现场，我十几年前一毕业就在这个旁边国贸一座上班，十几年过去了，等你再回到国贸一座，你发现还是一个特别高档的，北京最好的写字楼，但是办公室其实跟十年前没有任何的区别。但是我们身边的出行、外开、共享单车，包括刚刚提到充电宝、共享衣橱，包括随时随地使用的移动支付已经发生了翻天覆地的变化。十年前大家使用诺基亚，现在全部都是在用智能手机了，但是办公室还是十年前的样子。办公跟科技、物联网和办公的场景有没有可能很好的结合？这是我们思考的问题，也是我们希望得出来的解决方案。

我们自己的观察：现在人们的办公需求和几年前已经发生非常显著的变化，我们自己简单归列为三类：

1.重度办公需求。这一类人群需要自己固定的办公室，固定的办公位，有一个归属感的专属空间，这是大多数人的办公需求。

2.中度办公需求。是需要灵活办公解决方案。大家在星巴克咖啡厅或者酒店里面遇到差旅人群，他们使用移动办公需求，我认识很多投资人一周很少时间在办公室，每天在不同地方跟不同任开会，这是中度办公需求。

3. 轻度办公需求。今天这个场景就是一个典型轻度办公需求，大家今天是过来工作的，但是参会、培训社交类的场所，这一类场所是轻度办公需求，也是办公，但是平时他们的需求并没有得到很好的释放和解决。

我们结合这个痛点以及对于需求的理解，梦想加给出的解决方案是：智能是解决这个方式的核心。通过智能设计以及运营，结合起来的办公即服务的体系，为轻度、中度、重度的办公群体提供一个解决方案，这也是我们在做我们第一个空间之前，我们推出第一个产品。

作为一个空间运营商，我们提出一个运营产品不是空间，而是左边这个图上大家看到门禁图，导致2015年创业初期很多的公司都以为我们是一个卖门禁的公司，不知道我们是做办公空间，这个门禁改变的不仅仅是进入办公空间的方式，以前可能是用钥匙或者刷卡或者按纽，或者有一个前台，现在可能通过了一个二维码或者说刷卡也可以实现，但是改变的不仅仅是开门的方式，更重要的是门禁和背后智能体系，把里面所有办公资源、空间、设施、企业和人紧密联结在一起，一个ID打通所有资源。

根据轻度、中度、重度不同需求的人群赋予不同的权限，不同权限连接到不同地方，不同办公室，有的是不同工位，有的是自己的办公室，有的是会议室，打印机、投影机以及视频会议，还有很多企业服务以及生活服务都是和这个ID统一连接一起，大家通过非常智能的方式合理分配使用这些资源。

我这样说可能有一些抽象，给大家看一个小的视频，大家可以直观感受到这样一个现代化的办公室。

（现场播放视频）

这个视频看上去很科幻，很有未来感，这其实是特别普通，在我们每一个空间每天日常发生的事情。我们现在已经实现的功能比这个视频里面的功能丰富得多，我今天邀请每一位过来开会，我只需要微信上发一个简单的会议邀请，你在微信上点一个确认以后，你就获得了特定空间、特定时段的授权。我们现在很多空间都有人脸识别的装置，电梯自动会直接给你到达一个指定楼层，直接打开进入这个空间。

第一次来的时候，后台社区经理收到相应的通知，有一个很重要的客户第一次来到梦想加空间，会给你介绍这个里面所有设施，包括那个里面跟网络相关的、投影相关，所有投影机也不需要接线，都是云投影的形式，跟你的打印以及商务功能，包括视频会议也可以很快实现。

比如说哪些公司开一些会议，每个月使用情况喝什么样口味咖啡以及奶茶，有什么用户反馈以及特殊体验，都可以在后台直接反馈随时有一个记录，帮助我们和整个空间管理者更好管理整个的场地。我们管理者也会有一个上帝视角，每一个场每一月每一周发生的情况，帮助我们提升管理效率。整个空间结合了设计，结合了运营，结合的智能，共同打造了这样一个OaaS（Office as a Service，办公即服务）的办公体系，实现所有空间串联起来的智能化的管理。

这是在北京朝阳门的办公空间，有一些朋友已经去那边看过了，也欢迎更多的朋友去那里看看。上面是空间之前的样子，之前是一个中国和俄罗斯贸易市场，每天大家在那一看买羽绒服、皮草、手套，是非常落后的。我们把这个空间拿下来之后，改造成了一个现代化的办公室，现在有非常多的优秀企业在这个里面办公，就是下面那张图。除了旧貌换新颜之外，坪效也有非常大的提升。

以租金为例，整个场地比之前原来场地租金提高了180%，这样的价格比周边正常的甲级写字楼的价格还要高40、50%，实现价值上的提升，对于用户来说是不是贵了？我们帮助用户算一个帐，比大多数公司自己去采购所有的办公费用成本大概降低了60%，我们做每一样事情都非常的专业、非常有成本，非常有规模效应，帮助他们实现了之后，帮助每一个企业节省了大概60%的成本，但是整个场地频效增加了180%。

以互联网的流量计算，原来这样一个的运营场地大概可以400人办公，现在通过一个合理空间资源的分配和利用以及空间布局上的分撇，我们这个场地大概是有600多人在这儿办公，除了600固定办公人员以外，每周还有400个不同的访客、流动办公的人群，包括旁边的公司开的董事会、开头脑风暴、临时开会选择这样一个方案，每天大概有一千人在这儿办公，比原来频效增长了240%，这是一个巨大流量提升。

实现这样一个坪效提升以及流量提升以后，整个办公空间4000平米的服务人员只需要两个人，加上背后的一套系统就可以实现整个场地的管理，不管是人员的降低，对每一个企业以及客户的了解，以及整个场地精细化管理来说，比以前要好很多。我们场地全部实现了自动化，每天早上起来定点的时候，所有设备自动开启、自动的启用，如果有问题的话后台会自动报错。到了晚上的时候如果这个空间里面感觉没有人，把所有设施自动关闭，所有的灯光也是自动关闭，整个场地永远都是处于一个恒温恒湿、PM2.5都非常舒适的状态。

不需要人为的开关，不用说今天天热开一下空调，也不用说今天空气不好开一些新风，完全都是自动化。跟一些基础相关的，包括访客的邀请、会议室的预定、资源分配、打印纸张等等都是自动化完成的，人更多做的是跟人沟通，怎么样在服务上有所提升，在效率上有所提升，怎么样给大家一个更加好的社区氛围，他们提供了社区的打造，实现了整个运营效率的提升。我想这可能也是共享经济带来的价值，而这背后的价值是我们自己理解由智能驱动来实现的。

梦想加完成了两轮的B轮和B+轮的融资，像一些著名的投资机构也加持我们非常有潜力的发展方向，明年除了在北京、成都、上海广州深圳这样一线城市，我们也会开放更多办公空间，更多共享办公室，更多智能办公室，给大企业、小企业、中企业有创造力，有需求对未来办公方式接受的企业，给他们享受更加高效、开放舒适的办公环境，有机会也欢迎今天参加人员，如果没有来过，可以来我们梦想加空间亲身体验一下，让我们的社区同事带你们感受一下什么叫做你的未来办公室。谢谢大家。