收益还原法（income capitalization approach），经济学-经济学-资源经济学-土地资源经济学-地价评估-收益还原法，将待估不动产未来纯收益,以一定的不动产还原率还原，以此估算待估不动产价格的方法。是不动产估价中最常用的方法之一。又称投资法、收益资本化法、纯收益还原法、地租资本化法等。收益还原法是对土地、建筑物、房地产或其他具备收益性的资产进行估价的基本方法。用于不动产估价时，把购买不动产作为一种投资，不动产价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。收益还原法只适用于评估有收益或潜在收益的不动产。用收益还原法估价所求得的估价称为收益价格。收益还原法是建立在货币具有时间价值这一基本理论的基础上的。求取收益还原值的基本要素为年纯收益和资本还原利率。①年纯收益。应是正常情况下的一年总收益与正常情况下的一年总费用之差值。估价中要用客观收益和客观费用，即排除了特殊的、偶然的因素之后所获得的一般正常收益和所花费的一般正常费用，作为价格评估的依据。②资本还原利率。可采用银行存款利率，也可采用银行存款利率加上风险利率及通货膨胀率求得。